Reseña

La valoración de proyectos y activos inmobiliarios es un proceso complejo que no siempre es comprendido por aquellos que no son especialistas en la materia. Para los activos inmobiliarios, incluso entre los tasadores profesionales, muchas veces se utilizan fórmulas consagradas por el tiempo sin prestar mucha atención a la derivación teórica de las mismas, e incluso a veces utilizan su conocimiento de mercado sin mediar mayor justificativo. Aunque este método de “libro de cocina” puede funcionar como una cuestión de práctica cotidiana, deja mucho que desear desde un punto de vista pedagógico e impone riesgos en caso de que alguno de los supuestos de partida deje de estar vigente. Cuando las fórmulas de valoración tienen una derivación de un cierto conjunto de suposiciones, entonces es bastante inapropiado que las fórmulas sean enseñadas como “recetas” establecidas por alguna autoridad y simplemente memorizadas y utilizadas. El proceso valuatorio es una combinación entre arte y ciencia teórica que debe realizarse con una alta dosis de pragmatismo para poder llegar a buen puerto. Si bien el tasador profesional es insustituible por ser aquel que conoce la forma en la que el mercado se comporta, en el presente trabajo intentaremos relevar los métodos más utilizados para valuar bienes inmuebles, sin relegar su explicación teórica. Para los proyectos inmobiliarios, dadas las especificidades del sector, incluso se hace compleja la valuación para los expertos en valuación de proyectos, en tanto que los entendidos en el sector inmobiliario muchas veces no cuentan con la formación requerida. Esto es especialmente cierto en un país como el nuestro, en el cual no existe un mercado de capitales desarrollado ni una tasa de descuento obvia. En el presente texto se intenta echar luz sobre los conceptos básicos requeridos para entender el mercado inmobiliario.
En una primera parte, se pone el foco sobre las tasaciones, sus formas y objetivos. Posteriormente, se realiza una focalización sobre el mercado inmobiliario y sus características, sobre los aspectos jurídicos más relevantes y sobre la economía del sector. Acto seguido, el foco se pone sobre conceptos estadísticos y financieros básicos. Finalmente, se analizan los métodos de valuación de activos inmobiliarios primero y la valuación de proyectos inmobiliarios luego.